小區(qū)的廣告收益我有份嗎？建筑垃圾點設在窗外可以拆除嗎？生活在小區(qū)里，大到出行安全，小到收費支出，物業(yè)服務與居民生活息息相關。虹口法院法官結(jié)合剛剛施行的《民法典》，解析了一些常見的物業(yè)服務糾紛。
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小區(qū)公共部分和廣告位出租，收益我能享有嗎？
“小區(qū)公共收益”對于業(yè)主而言，是容易忽略的，從停車費收繳到廣告位出租，“小區(qū)公共收益”數(shù)額不菲，滾動燈箱，這筆錢業(yè)主可以享有嗎？2016年初開始，博尚物業(yè)為天地苑小區(qū)提供了3年的物業(yè)服務，期間收取停車費、小區(qū)廣告位租金共計115萬余元，戶外滾動燈箱，但未作分配。小區(qū)業(yè)委會將其告上法院，要求合理分配上述公共收益。
博尚物業(yè)辯稱，雖然收取了公共收益，但是除去業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費和停車費共計115萬余元，物業(yè)對小區(qū)公共設施花35萬余元維修，扣除這些支出后業(yè)委會反應向物業(yè)支付剩余費用。
法院經(jīng)審理認為，博尚物業(yè)收取的公共收益應在扣除合理費用后屬全體小區(qū)業(yè)主，物業(yè)服務合同終止后業(yè)委會有權(quán)請求物業(yè)按合同約定給付公共收益，天地苑業(yè)委會的訴請符合法律規(guī)定，應予支持。博尚物業(yè)對小區(qū)維修投入費用，文化宣傳欄，雖每次均由業(yè)委會確認，但部分費用并非屬在維修資金中列支范圍，且部分無票據(jù)證明，故博尚物業(yè)要求返還的墊付金額由法院酌情決定。
法官說法
現(xiàn)實生活中有不少物業(yè)截留或者挪用小區(qū)公共場所產(chǎn)生的收益，《民法典》對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)用了17項條文進行規(guī)定，規(guī)定業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，其中還規(guī)定建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后屬于業(yè)主共有。
小區(qū)建筑垃圾點設在窗外，能不能拆？
楊先生住在虹口某小區(qū)，其位于二樓的房屋靠近小區(qū)垃圾廂房。2018年下半年物業(yè)執(zhí)行小區(qū)業(yè)委會決定，將與垃圾廂房相鄰的區(qū)域改造成半封閉建筑垃圾堆場。這引起楊先生不滿，他認為影響了自己房屋的價值。多次協(xié)商未果后楊先生訴至法院，要求判令拆除該建筑垃圾堆場。
小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)稱小區(qū)原未設建筑垃圾堆放場所，因系爭區(qū)域緊鄰垃圾廂房，方便垃圾運輸，便成為建筑垃圾臨時堆放點。根據(jù)《上海市建筑垃圾處理管理規(guī)定》住宅小區(qū)須設置專門建筑垃圾堆放場所，在征求廣大業(yè)主的意見后，業(yè)委會決定將系爭區(qū)域設置為建筑垃圾堆放場所。該決定符合小區(qū)大部分業(yè)主的利益，故不能拆除。
楊先生稱之前系爭區(qū)域作為建筑垃圾臨時堆放點源于物業(yè)管理不力，當前設置對自己影響不利，堅持要求拆除。
法院經(jīng)審理認為，滾動燈箱，系爭區(qū)域經(jīng)綜合改造調(diào)整為建筑垃圾堆放場所，這符合小區(qū)業(yè)主的共同利益，也有利于垃圾分類減量工作，裝修建筑垃圾的產(chǎn)生并非經(jīng)常性，且不產(chǎn)生異味，并未加重對涉訟房屋使用人生活上的影響。作為小區(qū)業(yè)主楊先生對業(yè)委會做出的符合小區(qū)整體利益的決定以及對物業(yè)據(jù)此履行的管理行為負有適度容忍的義務，因此駁回了其訴訟請求。
法官說法
《民法典》在物權(quán)編相鄰關系制度以容忍義務為核心構(gòu)建，在多個條款中提到了“提供必要的便利”的表述以及“不得違反規(guī)定”或“不得危及安全”的表述，這些都是相鄰不動產(chǎn)權(quán)利人之間為他人不動產(chǎn)利用受到容忍義務限制的表現(xiàn)。第292條規(guī)定不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權(quán)利人應當提供必要的便利。
物業(yè)服務有瑕疵，可以拒繳物業(yè)費嗎？
近日蘇阿姨被物業(yè)公司告上法院，要求支付2019年10月至去年7月間的物業(yè)管理費及逾期付款違約金共計4000余元。
蘇阿姨認為，物業(yè)公司不按服務合同履行義務在先，廣告燈箱多少錢一個，存在維修服務不及時盡責、安保措施不到位、收費標準過高等問題，還曾經(jīng)因電梯未定期維護保養(yǎng)導致自己被困，據(jù)此她不同意支付物業(yè)費和違約金。
法院經(jīng)審理認為，物業(yè)公司提供服務和管理，蘇阿姨理應支付物業(yè)費。蘇阿姨雖辯稱物業(yè)的服務存在問題，但證據(jù)不足以證明物業(yè)服務存在嚴重瑕疵，上述糾紛不構(gòu)成其拒付或少付物業(yè)費的正當理由?？紤]到物業(yè)在管理上的確存在一定瑕疵，蘇阿姨未付物業(yè)費事出有因，故物業(yè)公司主張違約金的訴請不予支持。
法官說法
